Отнюдь не «хата на тусовку»
Для начала поясним тем, кто никогда не сталкивался с посуточной арендой жилья, что это за явление современности. Представьте, что вы собираетесь на отдых (или, тем паче, в командировку) в другой город. И ладно еще, если вы отправитесь в дорогу один. А если всей семьей? Где разместитесь? Придется либо снимать несколько гостиничных номеров, либо выбрать куда более комфортный вариант и арендовать квартиру на несколько дней.
Особенно удобно это для тех, кто не привык питаться в кафе, имеет аллергии, берет с собой маленьких детей, да или просто хочет сэкономить и приготовить еду дома. Именно факт дешевизны (по сравнению с теми же отелями и гостиницами) и ощущение личного пространства привлекает и туристов, и семьи с детьми, и командировочных.
Конечно, бывают случаи, когда такие квартиры снимает молодежь, чтобы иметь «хату на тусовку»... Но об этом варианте речь сегодня не пойдет. Павел и Ольга Бахиревы – хозяева квартиры в центре Пскова – предоставляли жилье только тем, кто посещал наш город с благими намерениями.
Всё по закону
Как рассказала в беседе с корреспондентом «МК в Пскове» Ольга Бахирева, они развивали свой небольшой бизнес полностью в соответствии с законом: муж оформил ИП, а при заселении составляли договора найма и устанавливали личности жильцов по паспортам. В конце концов, налоги тоже платились исправно!
«Мы сами следили за порядком в квартире, а объявления о сдаче размещали на проверенном агрегаторе Booking.com [в настоящее время приостановил свою деятельность на территории России – ред.]. У нас не было нарушений общественного порядка или приводов в полицию. Снимали квартиру туристы, командировочные и люди, которые прибыли в Псков для лечения. А запрет на проведение вечеринок, курение и нарушение закона о тишине был прописан в договоре и дополнительно проговаривался устно, при заселении», – рассказала Ольга Бахирева.
И вот, запрет Псковского городского суда на ведение «гостиничной деятельности» грянул, как гром среди ясного неба.
Всех под одну гребенку
Судебного разбирательства арендодатели никак не ожидали – поводов к нему не было. Однако соседи считали иначе.
«Дело в том, что иск в Псковский городской суд был подан против двух разных собственников. У нас в подъезде сдавалось 3 квартиры (одна из которых – наша). В этот раз иск был подан против двух собственников сразу. При этом, хозяйка второй квартиры живет в другом городе, а свою квартиру, со слов истца, она сдавала какой-то риелторской фирме (а уже те занимались посуточной сдачей помещений). Как происходило заселение жильцов, кто следил за порядком и прочее — неизвестно. И вот эта квартира находится аккурат напротив квартиры истца. А наша квартира — по диагонали, этажом выше», – добавила Ольга.
Несмотря на то, что Павел и Ольга видели истца всего несколько раз (тот приезжает нечасто, а основную часть времени живет в Москве), они тоже «попали под раздачу» из-за недопонимания со старшей по дому, которая живет напротив их квартиры, и давних претензий к шумным нанимателям другой квартиры.
«Она при первом знакомстве дала понять, что стоит против посуточного найма жилья. Но мы не думали, что наши действия по сдаче квартиры в найм могут признать незаконными, тем более, что мы всегда были открыты к диалогу, у старшей по дому был наш номер телефона и мы сами лично заселяли и выселяли жильцов, следили за порядком, – уточнила Ольга.
Ольга и Павел надеялись на взаимопонимание. Но женщина решила добиться своего иначе.
«Она не звонила. Несколько раз подходила к мужу и возмущалась тем, что мы сдаем квартиру на короткий срок. Мотивировала недовольство частой сменой жильцов, посторонними в подъезде, курением. Вы понимаете, сдавались три квартиры в одном подъезде. И нарушать запрет на курение мог любой квартиросъемщик. Чьи люди стоят в подъезде — неизвестно. Мы же не можем отвечать за жильцов других квартир! Скорее всего, просто удобно было обвинять нас, потому что собственники других квартир, которые сдавались в аренду, сами там не появлялись, и предъявить что-то им было просто невозможно, – вспомнила Ольга Бахирева, - но нельзя всех нанимателей считать потенциальными злодеями и нарушителями порядка! Это не так. И мы сами, как и большинство россиян, путешествуя, снимаем квартиры. Мы стараемся уважать людей вокруг, соблюдать порядок. Также поступали и наши жильцы».
После бесед с арендодателями последовали ультимативные требования прекратить сдавать квартиру посуточно и необычные объявления.
«Гостиница» без признаков гостиницы
По словам собеседницы, старшая по дому решила действовать радикально и расклеила по подъездам дома объявления, в которых обвиняла временных жильцов в нарушении порядка, а саму квартиру называла хостелом и ночлежкой.
«Мы всеми силами пытались сохранить нормальные добрососедские отношения, но столкнулись с ультиматумами, безосновательными претензиями и попросту публичными оскорблениями», - констатирует Ольга. Павлу самому пришлось обращаться в полицию за защитой от такого поведения.
Как следует из ответов УМВД, с активной женщиной провели несколько бесед и попросили не ограничивать право пользования недвижимостью. Но после этого история не закончилась, а вышла на новый виток.
Разбирательство продолжилось в Псковском городском суде. Истцом по делу неожиданно выступил сосед с другого этажа. который изначально был недоволен ситуацией с квартирой напротив, а отнюдь не квартирой Ольги и Павла.
Суд выявил нарушение прав жильцов подъезда на безопасность из-за постоянного наличия посторонних ( при том, что ни одного факта противоправного поведения собственников или нанимателей квартиры именно Бахиревых в суде установлено не было). Старшая по дому к иску не присоединилась, выступая в суде лишь в качестве свидетеля.
Суд установил, что в квартире «велась гостиничная деятельность», несмотря на то, что «квартира признаками гостиницы не обладает». И эту самую «гостиничную деятельность» Бахиревым запретили.
«Первая инстанция обратила внимание, что из договоров Бахирева с нанимателями следует: квартиру сдают с мебелью, аксессуарами, бытовой техникой, посудой, кухонными принадлежностями, постельным бельем и полотенцами, помещение убирают. Кроме того, указывают время заезда и выезда», – указывает издание «Право.ру».
Ольга Бахирева добавила, среди основных признаков гостиницы суд перечислил:
- прежде всего, посуточный характер найма.
- ведение предпринимательской деятельности,
- размещение рекламы на агрегаторе для отелей, домов отдыха и посуточного жилья Booking.com,
- использование специализированной терминологии, которую предполагает сайт-агрегатор (например, стойка регистрации для проведения расчета и оформления документов. При этом, самой стойки в квартире, конечно, не было).
Владельцы квартиры обратились в суд за разъяснением решения. На какой срок можно сдавать квартиру, если Гражданский кодекс не устанавливает минимальный порог? Что нужно делать, чтобы выйти из-под запрета на «гостиничную деятельность»? Как перестать «нарушать права собственника»? Суд отказался давать разъяснения.
Апелляция в Псковском областном суде встала на сторону Бахиревых, а кассация в Санкт-Петербурге признала правоту истца. Следующим шагом было обращение в Верховный суд, который не нашел оснований для рассмотрения жалобы. Последней инстанцией стал Конституционный суд. Так в Пскове формировался важный для всех туристических городов страны прецедент.
«Белое пятно» в законе
Как пояснил корреспонденту «МК в Пскове» юрист, член адвокатской палаты Псковской области Артем Мелкумов, в российском законодательстве границы между лицами, которые сдают квартиры посуточно и теми, кто оказывает гостиничные услуги, четко не закреплены.
«Из-за того, что нет градации между этим, происходят такие правовые ситуации, как описанный случай. Это пробел в законодательстве, который подлежит устранению. Необходимо урегулировать отношения в этой сфере», – подчеркнул Артем Мелкумов.
- Читайте также: Часть статьи уголовного кодекса признали несоответствующей Конституции после выступления псковского адвоката
Юрист напомнил, что сейчас подобные имущественные вопросы регламентирует Гражданский кодекс РФ. Именно он предоставляет лицам право пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в том числе — сдавать квартиры в аренду с закреплением этого договором. Ряд спорных моментов может помочь разрешить и жилищный кодекс.
Тем не менее, во всем многообразии документов нет четкого указания к действию, если судам приходится сталкиваться с решением споров, в которых участвуют арендодатели посуточного жилья.
«Из-за этого на рынке услуг формируется нездоровая ситуация,- заметила Ольга Бахирева, -люди, которые занимаются краткосрочной арендой, стали указывать на сайтах бронирования, что это "жилое помещение", а не квартира. Пишут, что «не оказывают гостиничные услуги». А почему так? Потому что они боятся, что на них подадут в суд, суд изучит сайт и признает квартиру гостиничным номером лишь на основании формулировок. В этом и заключался формальный подход судов, который Конституционный суд посчитал недопустимым».
По обращению владельцев квартиры в Конституционный Суд, формулировки и доводы, которыми оперировал Псковский городской, рассмотрели на соответствие Конституции РФ – базовому закону государства.
Конституционный суд вынес постановление
Примечательно, что высшая инстанция встала на сторону Бахиревых. В ходе судебного заседания отмечалось, что жильцы их квартиры не нарушали права истца на безопасность, и эти претензии предъявлялись к собственникам другой квартиры. И в целом Конституционный Суд счел решение Псковского городского суда несоответствующим Основному закону.
После такого решения Бахиревы вновь направили дело на рассмотрение в суд первой инстанции. В их планах – добиться отмены незаконного решения и восстановить свои права сдавать квартиры в аренду на тот срок, на который посчитают нужным.
«Хорошо, что это рассмотрел Конституционный Суд — теперь суды будут более внимательны к подобным практикам. А в дальнейшем, возможно, в законе появится уточненные формулировки, и этот момент будет более четко регламентировать сферу краткосрочной аренды, чтобы не было "белых пятен" в законе», – сказала Ольга и добавила, что с ней общались арендодатели из других регионов, которые сталкивались с аналогичной ситуацией. Предугадать, каким будет решение местного суда в этом случае, было просто невозможно – общепринятых конституционных для решения таких вопросов просто не было.
Все люди должны быть равны перед законом – это аксиома. Часто мы, стремясь обустроить свой комфорт, забываем о том, что наша свобода заканчивается там, где начинается свобода другого. Нам может бесконечно не нравится присутствие посторонних в подъезде, однако ведь и мы сами, отправляясь на юг и снимая комнату, становимся «посторонними из подъезда» для кого-то. Определенно стоит это учитывать.
И, конечно, стоит учитывать, что в бурно развивающемся туристическом Пскове гостям может просто не хватать места в отелях, а значит, другие варианты размещения будут играть только на руку нашему городу. В конце концов, в других регионах страны посуточная сдача жилья – уже давно проверенный и популярный путь к развитию туристической доступности.
